Обзор рынка аренды и продажи торговых помещений Киева в 1 квартале 2016 г.

Во втором квартале 2015 г., в условиях стабилизации инфляционных процессов, согласно данным Главного управления статистики в г. Киеве, наметился тренд к росту розничного товарооборота. Это привело к активизации спроса на аренду торговых помещений, который «замер» после резкой девальвации гривны в феврале 2015 г.

Вторая половина года была периодом поиска ценового компромисса между арендаторами, бизнес которых в сложных экономических условиях переживает не лучшие времена, и собственниками недвижимости, которым было сложно принять факт очередного снижения арендных ставок в долларовом эквиваленте в результате девальвации национальной валюты.

На данный момент можно констатировать факт, что рынок аренды стрит-ритейла Киева перешел в фазу стабильности — уровень платежеспособности арендаторов и ценовые ожидания собственников помещений нашли равновесную точку в новых экономических условиях. Вместе с тем, данный баланс достаточно хрупкий и может быть легко нарушен очередными курсовыми колебаниями или другими экономическими потрясениями. По данным Евгения Данилюка, директора ED Group, достаточно большая доля договоров аренды (до 15-20%), заключенных в 2015 г., разрывается досрочно в связи с невозможностью арендаторов покрывать текущие затраты по арендной плате.

Одним из основных изменений, которое коснулись рынка стрит-ритейла, стал почти полный отказ от привязки арендной платы к валюте. Арендная ставка уже в 95% случаев фиксируется в гривне с ежегодной индексацией или ступенчатым изменением арендной платы на весь период аренды. В случае, когда собственники помещений настаивают на привязке арендной ставки к валюте, по словам Андрея Кулинича, специалиста компании UkrRealty, как правило, оговаривается достаточно широкий «валютный коридор», в пределах которого арендная ставка в гривне не пересматривается.
В 1 кв. 2016 г. общие тенденции рынка сохранились. Традиционно, активность в сегменте аренды в январе была крайне низкой, но уже в феврале-марте количество запросов на аренду торговых помещений выросло. «Активность арендаторов в этот период была сопоставима со 2-3 кварталом 2015 г., когда рынок недвижимости постепенно восстанавливался после резкого скачка курса доллара в феврале 2015 г.», -отмечает Евгений Калюжный, специалист компании UkrRealty.

Наиболее востребованы к аренде торговые помещения площадью до 350 кв.м, специалисты отмечают, что около 60-70% заявок арендаторов припадает на помещения 100-150 кв.м. При этом, функциональная структура спроса в центре Киева и других районах города существенно отличается.

По данным Евгения Данилюка, с 2014 г. наблюдается увеличение доли объектов общественного питания различных форматов (кафе, рестораны, кофейни и т.п.) в структуре спроса на аренду торговых помещений в центральной части Киева. По его оценкам более 50% заявок припадает на данный сегмент. По данным Филиппа Мартиновича, директора BB Group, в 1 кв. 2016 г. до 70% запросов было от кафе и ресторанов.
В других районах города выделить преобладающий сегмент сложно. По словам частного риелтора Татьяны Мотиновой и Эдуарда Шевцова, директора компании АНБК, в серединной и периферийной части города в 1 кв. 2016 г. спрос на помещения стрит-ритейла преимущественно формировали кафе и рестораны, продуктовые магазины и супермаркеты, аптеки, а также сети дрогери.
Эксперты рынка сходятся во мнении о существенном снижении вакантности в сегменте стрит-ритейла на протяжении 2015 г. Ликвидные объекты, которые еще в первой половине прошлого года предлагались на рынке, нашли своих арендаторов. Как результат, собственники помещений значительной в меньшей степени на данный момент склонны к торгу по сравнению с 2-3 кварталом 2015 г. В то же время, по данным Эдуарда Шевцова, в отдельных случаях торг все еще может достигать 20-30%.

Арендные ставки в 1 кв. 2016 г. были сопоставимы со ставками во второй половине 2015 г. и для наилучших помещений площадью 100-150 кв.м в центре города (за исключением Пассажа) достигали 1 200-1 500 грн./кв.м в месяц ($46-$58/кв.м), в других районах города — 1 000-1 200 грн./кв.м в месяц. Средние ставки составляли:

  • в центральной части города 500-800 грн./кв.м в месяц ($19-$27/кв.м)
  • в серединной и периферийной части города – 350-550 грн./кв.м в месяц ($13-21/кв.м)

Активность рынка продажи торговых помещений в Киеве в 1 кв. 2016 г., так же как в 2015 г., была значительно меньшей по сравнению с рынком аренды, несмотря на достаточно большое количество предложений. Главной причиной, как и ранее, является существенный разрыв между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов. Например, в центре города запрашиваемые цены на торговые помещения в среднем находятся в диапазоне $3 000 – $15 000/кв.м, что в 1,5- 2 раз выше ожиданий покупателей. Единичные сделки купли-продажи, которые имели место в 2015 — 1 кв. 2016 г. в центре города, проходили, как правило, в ценовом диапазоне $2 500 — $5 000/кв.м. В условиях отсутствия положительных экономических изменений, последний год наблюдается снижение запрашиваемых цен в долларовом эквиваленте на 30-70%. При этом нельзя говорить, что стоимость недвижимости обвалилась, так как это лишь корректировка запрашиваемых цен к рыночному уровню — продаж по завышенным ценам не было.

Обзор рынка аренды и продажи торговых помещений Киева в 1 квартале 2016 г.