Особенности анализа ценовой динамики рынка аренды торговых помещений

Выявить ценовые тенденции рынка аренды торговых помещений достаточно непросто, несмотря на кажущуюся простоту вопроса.

Рассмотрим на примере. На графике приведена информация об изменении цены аренды двадцати помещений за последние 6-12 месяцев, предоставленных АН «Новая локация», компании, которая специализируется на аренде и продаже торговых площадей в Киеве.

Из 20-ти помещений у 9-ти цена аренды снизилась на 10-30%, у 11-ти выросла на 10-30%. Дать ответ, что происходит на рынке аренды торговых помещений (стрит-ритейл) по этим данным крайне сложно, даже зная детально технические характеристики и местоположение объектов.

«Есть много факторов, которые влияют на цену аренды торговых помещений: расположение относительно пешеходных потоков, фасад, площадь, конфигурация помещений, выделенная электрическая мощность, возможность ее увеличить и т.д.», — комментирует Алексей Ярмош, заместитель директора агентства недвижимости «Новая локация».

«Идеальных» объектов, которые полностью отвечают всем критериям, на рынке крайне мало. Помещение в проходном месте с витринами, но…. большое. Маленькое, удобная планировка, достаточно электричества, но…. не фасад. И так далее. И арендная плата за торговое помещение полностью зависит от того, насколько близко оно отвечает существующему на рынке спросу. Есть объекты, на которые очередь арендаторов, другие, мягко говоря, не настолько востребованы. Отсюда и ценовая динамика. Кроме этого, важно понимать, где расположены помещения. В центре Киева — спрос один, в жилых массивах другой, возле метро — тоже есть специфика», — добавляет Алексей Ярмош.

Сложно сделать вывод о том, что происходит на рынке аренды, опираясь только на данные сделок и цены предложений. Кроме цен важно понимать актуальный спрос:
  • какие арендаторы в данный период активны на рынке;
  • какие у них требования к торговым помещениям;
  • сколько таких арендаторов было раньше и сейчас;
  • сколько арендаторы готовы платить.

Сопоставив эти данные с существующим предложением, сделками, которые имели место за исследуемый период, можно сделать вывод о реальных трендах. Проблема еще усложняется тем, что рынок аренды помещений стрит-ритейла, несмотря на его активность, не такой массовый, как, например, рынок жилья. Получить сравнительные данные за определенный период не всегда возможно.

По данным АН «Новая локация», в целом в 1-ом квартале 2018 г. рынок аренды торговых помещений Киева был стабильным, арендные ставки сопоставимы со второй половиной 2017 г. В то же время, специалисты компании отмечают тенденцию к росту стоимости аренды небольших помещений 50-70 кв.м, что вызвано высоким уровнем спроса на них. Для больших объектов площадью 300-500 кв.м., у которых количество потенциальных арендаторов значительно меньше, тренд обратный и наблюдается снижение арендных ставок.
Особенности анализа ценовой динамики рынка аренды торговых помещений