Рынок продажи торговых помещений Киева в 1-ой половине 2016 г.

Активность рынка продажи торговых помещений в Киеве в 1-ой половине 2016 г., так же как в 2015 г., была значительно ниже активности рынка аренды, не смотря на достаточно большое количество объектов, выставленных на продажу.

Эксперты отмечают различные тренды в центральной части города и за пределами центра.

По данным директора компании ED Group Евгения Данилюка, в 2015 г. в центральной части города имели место единичные продажи торговых помещений. В первой половине 2016 г. ощутимых изменений на рынке не произошло.

В серединной и периферийной части Киева ситуация несколько другая. По информации частного риелтора Татьяны Мотиновой и директора АН «Фрегат» Вадима Конопелько, большая часть качественных помещений, предлагаемых к продаже в 2015 г., ко 2-му кварталу 2016 г. уже нашли новых собственников.

Главной причиной низкой активности рынка продаж торговых помещений специалисты данного сегмента называют существенный разрыв между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов, которые в отдельных случаях отличаются в 1,5 — 2 раза. Собственники помещений не готовы продавать их по ценам, которые в долларовом эквиваленте уже в разы ниже цены приобретения в период бума рынка до 2008 г. Тем не менее, на протяжении 2015 г. наблюдалось снижение запрашиваемых цен на 30-70%, что сблизило уровень спроса и предложения, и привело к некоторой активизации рынка.

Еще одним фактором, существенно сдерживающим рынок, является отсутствие кредитования с приемлемыми условиями финансирования. Текущий уровень доходов от аренды торговых площадей не позволяет обслуживать кредиты, привлеченные для их покупки по нынешним процентным ставкам.

Спрос на покупку торговых площадей существенно зависит от суммарной стоимости объекта.

По информации директора компании A-Management Евгения Лобанова, около 50% запросов на покупку торговых помещений в центральной и прицентральной части города приходится на бюджет $500-800 тыс., около 15%-20% запросов — с бюджетом более $1,0 млн.

В периферийной части города наибольшим спросом пользуются помещения стоимостью до $150 тыс., расположенные в жилых массивах и местах с хорошим пешеходным трафиком (выходы из метро, остановки общественного транспорта, площади и т.п.). Доля запросов на покупку помещений стоимостью более $250 тыс. минимальна.

Эксперты рынка отмечают важную тенденцию нескольких последних лет – преобладающая часть покупателей формирует ценовое предложение исходя из ожидаемой доходности (или периода окупаемости) инвестиций за счет будущих арендных платежей.

Для качественных торговых помещений с хорошим местоположением в Киеве в 1-ом полугодии 2016 г. приемлемой для покупателей торговых помещений являлась окупаемость инвестиций 11-12 лет, достигая для лучших объектов 13 лет (исходя из текущих арендных ставок). При этом для менее качественных объектов ожидаемая покупателями окупаемость не превышает 7-8 лет.

При таких ценовых показателях доходность собственного капитала инвестора, покупающего торговые помещения в Киеве, составит 7,0-9,0.% годовых. В условиях экономической и политической нестабильности в Украине, а также высокой стоимости заемных средств, данные показатели малопривлекательны по сравнению с европейскими рынками. Например, согласно данным Дмитрия Лысого, управляющего активами компании FG Finanz-Service AG (Германия), доходность собственного капитала инвестора, который покупает торговые помещения во Франкфурте, может достигать 11-14%, с учетом реальной возможности привлечь финансирование под 1,5-3% годовых сроком до 15-20 лет.

Эксперты выделяют ряд причин, почему покупатели в Киеве готовы рассматривать низкий уровень доходности инвестиций в торговые площади:
  1. Ожидание существенного роста цен на торговую недвижимость в долгосрочной перспективе после стабилизации ситуации в стране.
  2. Отсутствие инвестиционных альтернатив для частных лиц в Украине.
  3. Высокий уровень инфляции и отсутствие надежных инструментов сохранения сбережений в условиях высокого уровня недоверия к банковской системе.
  4. Сложность выведения сбережений частных лиц из страны для инвестирования на более стабильных рынках.

Отдельно нужно выделить группу покупателей, которые приобретают коммерческую недвижимость для ведения собственного бизнеса. Наиболее востребованы на данный момент помещения под кафе и рестораны. Эта категория покупателей, как правило, за качественные объекты готова платить более высокую цену, чем классические инвесторы, так как эффективность инвестиций в этом случае определяется рентабельностью операционного бизнеса, а не арендного дохода.

Ценовые ожидания покупателей для наиболее качественных с точки зрения местоположения и планировочных характеристик торговых помещений в 1 половине 2016 г. были на 30-50% ниже цен предложений и составляли:

  • в центральной части города: до $4 000 – $5 000/кв.м;
  • в периферийной части – $1 000 — $1 500/кв.м.

Сушко Сергей, директор аналитического проекта RealtyStory, резюмирует: «На рынке уже длительный период времени наблюдается существенный разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов. «Шоковой» трансформации рынка и резкого снижения цен на коммерческие помещения не произошло ни в 2008 г., ни в 2014 г. Тем не менее, в условиях отсутствия положительных экономических изменений, последний год наблюдается снижение запрашиваемых цен в долларовом эквиваленте на 30-70%.

При этом нельзя говорить, что стоимость недвижимости обвалилась, ведь продаж по завышенным ценам не было, происходит корректировка запрашиваемых цен к рыночному уровню.

Единичные сделки, которые имели место в центральной части Киева в 2015 -1 кв. 2016 г., проходили, как правило, в ценовом диапазоне $2 500 — $5 000/кв.м. С высокой долей вероятности можно прогнозировать, что в перспективе 1-3 лет на нашем рынке цена коммерческих помещений максимально приблизится к экономически обоснованному уровню и будет отображать их реальную инвестиционную привлекательность».

Рынок продажи торговых помещений Киева в 1-ой половине 2016 г.