Обзор рынка торговых помещений ХАРЬКОВА в первом полугодии 2016 г.

Информационные партнеры исследования – агентства недвижимости, которые специализируются на аренде и продаже торговых помещений в Харькове:
Виталий Щуров, АН «Кит» Игорь Балака, ППФ «Крона»
Виктория Рыльцева, ИКК «Проконсул» Алексей Федоренко, АН «САН»
После событий 2014 г. в условиях риска начала военных действий в регионе, рынок торговых помещений Харькова, как и весь рынок недвижимости города, переживал крайне сложный период. Харьков, в силу близости к российской границе, всегда имел тесные торговые отношения с российским бизнесом, что в условиях резкого ухудшения отношений с Россией отрицательно повлияло на экономику города.

Игроки рынка отмечают, что первые признаки стабилизации и возобновления спроса на аренду торговых помещений в Харькове наметились во 2-ом квартале 2015 г. К концу первого полугодия 2016 г. ситуация на рынке аренды стабилизировалась.

Основные причины стабилизации следующие:
  • относительная стабилизация политической ситуации в регионе, и как результат,
  • адаптация локального бизнеса к новым условиям;
  • стабилизация курса гривны.

При этом специалисты рынка торговой недвижимости Харькова отмечают, что арендаторы проявляют интерес к помещениям в наиболее проходных местах, спрос на объекты на второстепенных улицах или удаленных от пешеходных потоков, крайне низкий. Это нашло отражение в разной динамике стоимости аренды помещений в зависимости от их местоположения за последний год.

По даннымВиталия Щурова, руководителя отдела торговой недвижимости АН «Кит», с мая 2015 г. рост арендных ставок для лучших помещений (с условной оценкой качества местоположения помещения «5» по пятибалльной системе) достиг 30-40%, помещений с оценкой «4» — до 15-20%. Стоимость аренды помещений с условной оценкой качества местоположения объектов «3» и «2» практически не изменилась.

Генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул» Виктория Рыльцева отмечает, что в первом полугодии 2016 г. в среднем рост цены аренды торговых помещений в Харькове составил около 10%.
Арендные ставки для торговых помещений в зависимости от
оценка местоположения объекта «5» (лучшие места в городе с концентрацией наиболее интенсивных пешеходных потоков) — до 800 грн./кв.м (в отдельных случаях – до 1 000 грн./кв.м);качества их местоположения отличаются в разы. Виталий Щуров (АН «Кит») выделяет н
есколько ценовых диапазонов в Харькове:
  • оценка местоположения «4» (второстепенные улицы, места с менее интенсивным трафиком) — 250-300 грн./кв.м;
  • оценка местопо
  • ложения «2» и «3» (удаленность от пешеходных потоков, отсутствие фасада и т.п.) — 80 — 100 грн./кв.м.

Специалисты компании «Проконсул» выделяют следующие субрынки на рынке торговых помещений Харькова:

Стрит-ритейл центральной части города – центральные улицы города (ул. Сумская, ул. Пушкинская, пл. Конституции, часть просп. Науки, часть Московский просп.).
Торговые помещения в центральной части Харькова занимают магазины одежды и обуви, ювелирные магазины, банки, кафе,

рестораны, магазины drogery, аптеки, салоны красоты и т.п.

Последние несколько лет наблюдается переориентация покупательского спроса с центральных торговых улиц на ТЦ/ТРЦ. Это обусловило изменения в структуре арендаторов торговых помещений стрит-ритейла: закрытие брендовых бутиков, увеличение доли магазинов среднего ценового сегмента, заведений общественного питания и объектов сервисно-бытового назначения и т.п.

Стоимость аренды помещений на центральных улицах в местах с наиболее интенсивными пешеходными потоками в июле 2016 г. составила 400 — 800 грн./кв.м.

Магистрали городского значения – магистрали, которые связывают центральную часть города с окраинными районами, в том числе с крупными торговыми конгломератами (просп. Гагарина, просп. Московский, ул. Клочковская, ул. Академика Павлова, ул. Полтавский шлях, ул. Шевченко).
Уровень арендных ставок торговых помещений, расположенных вдоль магистралей находятся в диапазоне 80-350 грн./кв.м.

Транспортные узлы («торговые конгломераты») – пересечение активных транспортных магистралей, мест с высоким пешеходным трафиком (станции метро, Южный вокзал и т.п.), которые характеризуются значительной концентрацией торговых помещений, разнообразием их использования.

В местах с наиболее интенсивными пешеходным трафиком уровень арендных ставок для помещений до 100 кв.м может достигать 800-1000 грн./кв.м.

Жилые массивы. Здесь помещения востребованы в основном для размещения продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, магазинов секон-хенд, drogery.Средний уровень арендных ставок – 80-250 грн./кв.м.

По данным Алексея Федоренко, директора АН «Современное агентство недвижимости» средняя стоимость аренды торговых помещений площадью около 100 кв.м. в основных  жилых массивах Харькова в 1-ом полугодии 2016 г. составляла:

  • Алексеевка – 170-310 грн./кв.м
  • Холодная гора – 140-260 грн./кв.м
  • Салтовка – 120-220 грн./кв.м

До 80% заявок на аренду помещений стрит-ритейла в первом полугодии 2016 г. приходилось на помещения площадью до 150 кв.м. В структуре спроса на аренду помещений преобладают продуктовые магазины, сегмент drogery, аптеки, магазины секон-хенд, лоторея.

Активность рынка продажи торговых помещений Харькова в 2015-2016 г. традиционно была значительно ниже рынка аренды.

По словам Игоря Балаки, директора ППФ «Крона», в 2015 г. в данном сегменте наблюдалось полное затишье. Исключение составляли объекты, расположенные на главных торговых улицах центральной части города (ул. Сумская, ул. Пушкинская, ул. Петровского, начало просп. Науки), где спрос оставался стабильно высоким и основные сделки проходили в этих местах.

Кроме этого, в 2015 г. активизировался спрос на покупку помещений с арендаторами в периферийной части города, расположенных в лучших местах с интенсивными пешеходными и автомобильными потоками (непосредственно возле выходов из метро, рынков, остановок, вдоль основных городских магистралей). Цена продажи таких помещений достигала, а в отдельных случаях и превышала, цену объектов в центре города – $2 500-$3 000 за 1 кв.м. В то же время, помещения, расположенные даже на незначительном удалении от «топовых» мест, были малоинтересны покупателям, несмотря на то, что их цена предложения могла быть в разы ниже.

Игорь Балака (ППФ «Крона») отмечает, что преимущественная часть сделок продажи торговых помещений в лучших местах города находится в пределах $200-300 тыс., менее качественных объектов – $40- 80 тыс.

Одной из основных причин малого количества сделок по продаже коммерческих помещений является существенное превышение запрашиваемых цен над уровнем ценовых ожиданий потенциальных покупателей. По данным Игоря Балаки, если доходность торговых помещений по ценам предложений продавцов в среднем находиться в пределах 4-8%, то фактические сделки проходили с доходностью 9-12%, в отдельных случаях достигая (7-8%).

Обзор рынка торговых помещений ХАРЬКОВА в первом полугодии 2016 г.