Огляд ринку торгової нерухомості Києва у 2018 р.

Ринок торгової нерухомості (торгових приміщень стріт-рітейл) у Києві у 2018 р. продовжив тенденції попереднього року і знаходився у стані «стабільності», на скільки це можливо в поточних економічних і політичних умовах.

Оренда торгових приміщень

Огляд ринку торгових приміщень Києва у 2018Протягом року ринку оренди торгових приміщень у Києві були притаманні всі ознаки стабілізованого ринку:

  • стійкий попит з боку орендарів, особливо на торгові приміщення в густонаселених житлових масивах і місцях з активним пішохідним трафіком
  • гострий дефіцит об’єктів площею 50-70 кв.м. в прохідних місцях
  • помірне зростання орендних ставок – в середньому в 2018 р. вартість оренди торгових приміщень (стріт-рітейл) у Києві зросла на 10-20%.

При цьому важливо відзначити, що не рідкісні випадки, коли фактична вакантність або орендні ставки під впливом локальних факторів могли досить суттєво відрізнятися від середньоринкових трендів. Наприклад, перенесена зупинка громадського транспорту, введено в експлуатацію житловий комплекс і одномоментно зросла пропозиція приміщень до оренди і т.п.

Одним з «досягнень», року що минає, стало відновлення тренду прив’язки орендної плати до курсу долара для невеликих торгових приміщень у прохідних місцях центральної частини міста.

Поки що це не є загальною практикою, як було раніше до 2014 р. Проте, конкуренція за оренду якісних площ дає власникам таких приміщень додаткові переваги в переговорному процесі.

Однак, орендарі торгових площ вкрай обережно оцінюють перспективи бізнесу в умовах політичної нестабільності напередодні президентських і парламентських виборів 2019 г. Прагнення орендодавців прив’язати орендну плату до курсу долара, особливо в період курсових коливань, істотно ускладнює переговорний процес (див. коментарі агентства нерухомості «Нова локація»: Курс долара – вплив на ринок оренди торгових приміщень Києва в 3 кв. 2018 г. (стріт-рітейл).

Інтерес до оренди торгових приміщень у 2018 р спостерігався з боку всіх сегментів. Найбільша частка запитів, в продовження тенденцій попереднього року, припадала на заклади громадського харчування. У житлових масивах, крім кафе і ресторанів, лідерами попиту були продуктові магазини та салони краси / перукарні (див. Який бізнес відкрити в окремому приміщенні).

Орендні ставки для торгових приміщень у 2018 році в середньому зросли на 10-15% і на кінець року у залежності від місця розташування склали:

«5»: 1 500 – 2 000 грн./кв.м.

«4»: 1 000 – 1 500 грн./кв.м

«3»: 500 – 1 000 грн./кв.м.

«2»: 300 – 450 грн./кв.м.

(місце розташування оцінюється за 5-ти бальною системою: оцінка «5» відповідає «топовим» місцям у місті з найбільш інтенсивним пішохідним трафіком, «2» – переважно нефасадне розташування і / або інтенсивність пішохідних потоків низька)

Продаж торгових приміщень

Ринок продажу торгових приміщень у Києві у 2018 р. відрізнявся високою активністю. Крім вторинного ринку, значну частку займали угоди з купівлі комерційних площ в новобудовах.

До основних причин, які стимулювали попит на купівлю торгових приміщень, ми можемо віднести такі:

  • очікування істотного зростання цін на торгову нерухомість у довгостроковій перспективі після стабілізації ситуації в країні
  • недовіра до банківської системи
  • відсутність в Україні альтернатив для інвестування приватним особам.

«Вже традиційно спостерігався істотний розрив між цінами продавців і очікуваннями покупців, який сягав у середньому 30-50%», – так коротко можна охарактеризувати ринок продажу торгових приміщень в Києві у 2018 р.

Щоб зрозуміти цінові тенденції, розглянемо портрет покупців, які були активні в 2018 р, і з якою метою вони купували нерухомість.

На ринку комерційної нерухомості на даний момент є три типи покупців:

Тип 1: інвестиційний покупець – як правило, це професійні гравці ринку, які купують нерухомість з метою отримання прибутку. Ціна нерухомості для цієї групи покупців формується очікуваною дохідністю інвестицій за рахунок майбутніх орендних платежів і зростання вартості об’єкта при перепродажу.

Тип 2: кінцевий користувач – купують комерційну нерухомість для ведення власного бізнесу. Ця категорія покупців часто готова платити за якісні об’єкти більш високу ціну, ніж класичні інвестори, так як ефективність інвестицій у цьому випадку визначається, в тому числі, рентабельністю операційного бізнесу, а не тільки орендного доходу.

Тип 3: «збереження капіталу» – головний мотив покупки не отримання прибутку, а збереження існуючих заощаджень. Покупці даної групи часто не є професійними гравцями ринку і не мають необхідних знань про його специфіку, найбільш активні в ціновому сегменті до $ 100-150 тис.

У центральній і прицентральних частини Києва найбільшим попитом користувалися торгові приміщення вартістю до $ 500-700 тис., за межами центру – до $ 200 тис.

За цінами пропозицій дохідність інвестицій в торговельну нерухомість у 2018 р. в середньому становила 6-9% (окупність 11-16 років), що було малоцікаво покупцям.

Прийнятною для інвестиційних покупців комерційних приміщень в Києві у 2018 р. була доходність 10-14% (окупність 7-10 років), досягаючи для кращих об’єктів 7-8% (окупність 12-14 років).

Зазначені економічні закономірності в більшій мірі спостерігаються в ціновому сегменті дорожче $ 250 тис., так як переважна частина покупців таких об’єктів є професійними гравцями ринку. У ціновому діапазоні до $ 150- $ 200 тис. варіативність ціни 1 кв.м торгових приміщень була значно більшою. На ринку більш ніж достатньо прикладів угод купівлі-продажу, які з точки зору фінансової математики не мають ніякої логіки і для класичного інвестора не представляють інтересу.

Огляд ринку торгової нерухомості Києва у 2018 р.