Нежитлові приміщення в новобудові: що потрібно враховувати, вивчаючи місце розташування

Нежитлові приміщення в новобудовах
Фото: novostroyki.lun.ua

На ринку комерційної нерухомості представлена велика кількість пропозицій від забудовників про продаж нежитлових приміщень у новобудовах з різним рівнем будівельної готовності.

Ціни на нежитлові площі коливаються в дуже широкому діапазоні – від 8 000 до 70 000 грн. / кв.м. Але далеко не всі вони стануть ефективною інвестицією для покупців.

Ми вже розглядали основні моменти, на які необхідно звертати увагу при ухваленні рішення про покупку нежилих приміщень в новобудовах (див. «Нежитлові приміщення в новобудовах: як зробити правильний вибір при покупці»).

У цій публікації хочемо окремо зупинитися на складових місця розташування. Хоча “ніби все зрозуміло і очевидно”, є ряд особливостей, які потрібно враховувати при вивченні пропозиції до купівлі комерційних приміщень на етапі будівництва:

1. Візуальна доступність нежитлових площ від зупинок громадського транспорту та основних транспортних магістралей району, об’єктів притяжіння жителів (ТЦ, державні установи, офісні будівлі і т.п.).

Від цього залежить бізнес у ваших комерційних приміщеннях буде обслуговувати тільки мешканців прилеглих будинків чи кількість потенційних споживачів значно більша. Залежно від цього рівень орендного доходу, на який ви можете розраховувати, абсолютно різний.

 

2. Існуюча і перспективна кількість жителів в пішохідній доступності від приміщень.

Дайте відповідь собі на три питання: коли, скільки і хто?

Сам факт того, що нежитлові приміщення розташовані в споруджуваному житловому комплексі, говорить про те, що населення цього району буде змінюватися. Необхідно спрогнозувати кількість і соціальний портрет жителів. Від цього залежить під які бізнеси будуть затребувані побудовані комерційні приміщення (див. «Комерційні приміщення на перших поверхах – результати опитування Realty Story» і «Який бізнес відкрити в окремому приміщенні (стріт-рітейл)»).

Терміни заселення новобудови визначають, коли ви почнете отримувати орендні доходи. По-перше, фактичні терміни введення в експлуатацію будинків, як правило, не відповідають тим, що заявляються забудовниками. По-друге, після того, як жителі отримають ключі, ще на протязі 1,5-2 років будинок буде заселятися. У нових будинках орендні ставки на нежитлові приміщення, як правило, досягають середньоринкового рівня на 2-3 рік після введення в експлуатацію (в залежності від розміру і етапності будівництва комплексу).

 

3. Розташування нежитлових приміщень щодо майбутніх (!) пішохідних потоків.

Це один з найскладніших етапів аналізу об’єкта. Необхідно змоделювати спрямованість і інтенсивність пішохідних потоків в районі, з огляду на основні закономірності руху людей від місць проживання до точок тяжіння (зупинки громадського транспорту, магазини, місця відпочинку тощо). Комерційні приміщення, які розташовані в стороні від пішохідних потоків, будуть менш затребувані, що відобразиться на їхньому майбутньому орендному доході.

Крім цього, у великих житлових комплексах, які будуються чергами, спрямованість руху пішоходів може змінюватися в міру введення будинків в експлуатацію.

Цей фактор далеко не завжди враховується забудовниками при формуванні ціни нежитлових приміщень і прибутковість вашої інвестиції в результаті може виявитися значно нижчою за очікувану.

 

Висновок – будьте уважні. Орендні ставки на нежитлові приміщення в межах одного житлового комплексу можуть відрізнятися навіть у 2-3 рази. Вивчайте, аналізуйте, інвестуйте. Якщо є питання, звертайтесь до нас.

На сайті www.search.realtystory.com.ua можна подивитися пропозиції з продажу нежитлових приміщень в новобудовах з прямими контактами відділів продажів забудовників.

Нежитлові приміщення в новобудові: що потрібно враховувати, вивчаючи місце розташування