Особливості аналізу цінової динаміки ринку оренди торгових приміщень

Виявити цінові тенденції ринку оренди торгових приміщень досить непросто, незважаючи на уявну простоту питання.
Розглянемо на прикладі. На графіку наведена інформація про зміну ціни оренди двадцяти приміщень за останні 6-12 місяців, наданих агентством нерухомості “Нова локація”, компанією, яка спеціалізується на оренді та продажу торгових площ в Києві.

З 20-ти приміщень у 9-ти ціна оренди знизилася на 10-30%, у 11-ти зросла на 10-30%. Дати відповідь, що відбувається на ринку оренди торгових приміщень (стріт-рітейл) за цими даними вкрай складно, навіть знаючи детально технічні характеристики і місце розташування об’єктів.

«Є багато факторів, які впливають на ціну оренди торгових приміщень: розташування відносно пішохідних потоків, фасад, площа, конфігурація приміщень, виділена електрична потужність, можливість її збільшити і т.д.», – коментує Олексій Ярмош, заступник директора агентства нерухомості “Нова локація “.

«Ідеальних” об’єктів, які повністю відповідають всім критеріям, на ринку вкрай мало. Приміщення в прохідному місці з вітринами, але …. велике. Маленьке, зручне планування, досить електрики, але …. не фасад. І так далі. І орендна плата за торгове приміщення повністю залежить від того, наскільки близько воно відповідає існуючому на ринку попиту. Є об’єкти, на які чергу орендарів, інші, м’яко кажучи, не настільки затребувані. звідси і цінова динаміка. Крім цього, важливо розуміти, де розташовані приміщення. В центрі Києва – попит один, в житлових масивах інший, біля метро – теж є специфіка », – додає Олексій Ярмош.

Складно зробити висновок про те, що відбувається на ринку оренди, спираючись тільки на дані угод і ціни пропозицій. Крім цін важливо розуміти актуальний попит:

  • які орендарі в даний період активні на ринку;
  • скільки таких орендарів було раніше і зараз;які у них вимоги до торгових приміщень;
  • скільки орендарі готові платити.

Зіставивши ці дані з існуючою пропозицією, угодами, які мали місце за досліджуваний період, можна зробити висновок про реальні тренди. Проблема ще ускладнюється тим, що ринок оренди приміщень стріт-рітейлу, незважаючи на його активність, не такий масовий, як, наприклад, ринок житла. Отримати порівняльні дані за певний період не завжди можливо.

За даними АН «Нова локація», в цілому в 1-му кварталі 2018 року ринок оренди торгових приміщень Києва був стабільним, орендні ставки можна порівняти з другою половиною 2017 г. У той самий час, фахівці компанії відзначають тенденцію до зростання вартості оренди невеликих приміщень 50-70 кв.м, що викликано високим рівнем попиту на них. Для великих об’єктів площею 300-500 кв.м., у яких кількість потенційних орендарів значно менше, тренд зворотний і спостерігається зниження орендних ставок.

Особливості аналізу цінової динаміки ринку оренди торгових приміщень